不動産投資の始め方
不動産投資には、物件を自分で買う方法と、1口1万円単位で複数人が出資する方法があります。必要な資金もリスクもまったく違います。このページでは入口ごとの違いと、面談や資料請求を使うときの注意点、当サイトが提携しているサービスをまとめます。
不動産投資の3つの入口
| 現物（区分マンション・一棟） | 不動産小口投資・クラウドファンディング | REIT（上場投資信託） | |
|---|---|---|---|
| 必要資金 | 数百万円〜（ローン利用が一般的。諸費用は物件価格の7〜10%が目安） | 1口1万円〜 | 数千円〜数十万円（1口の価格） |
| 手間 | 物件選び、融資、管理会社の選定、確定申告 | スマホで申込、運用は事業者 | 証券口座で売買 |
| 流動性 | 低い（売却に数か月） | 低い（原則、運用期間中は解約不可） | 高い（市場で売買） |
| 主なリスク | 空室、家賃下落、金利上昇、修繕、価格下落 | 事業者の信用、対象物件の価値下落、元本割れ | 価格変動、分配金の減少 |
現物の不動産投資で確認すべきこと
- 利回りの中身：「表面利回り」は年間家賃÷物件価格。管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料を引いた「実質利回り」で判断します。
- 収支シミュレーションの前提：空室率、家賃の下落率、金利の上昇を入れた計算になっているか。満室・家賃据え置き・金利据え置きの前提だけを見せられたら、条件を変えた計算を求めてください。
- 家賃保証（サブリース）の条件：保証される賃料は一定期間ごとに見直されるのが一般的です。契約期間・見直し条項・解約条件を確認します。
- 出口：何年後にいくらで売れる想定か。周辺の成約事例と比べて無理のない価格か。
- 融資：金利・期間・団体信用生命保険の内容。返済比率が高すぎないか。
面談・資料請求を使うときの注意
不動産会社の面談や一括資料請求は無料で使えますが、会社側は物件を売ることが目的です。次の点を守ると、情報収集の手段として安全に使えます。
- その場で申込書や契約書にサインしない。持ち帰って比較する。
- 複数の会社から話を聞き、同じ条件（空室率・家賃下落率・金利）でシミュレーションを出してもらう。
- 「今だけ」「非公開物件」という言葉で急がされたら、いったん立ち止まる。
- 面談や資料請求には対象条件（年齢・年収など）が設けられている場合があります。条件は各サービスの申込ページで確認してください。
相談窓口と「診断」サービスの使い分け
不動産会社に直接会う前の段階には、次の2種類のサービスがあります。どちらも無料ですが、立ち位置が違います。
- 相談窓口（マッチング型）：運営会社自身は物件を売らず、相談者の条件に合う提携先の不動産会社を紹介します。初心者が最初にどこへ行けばよいか決められないときの入口です。紹介先は物件を売る会社なので、紹介された後の判断基準は自分で持っておく必要があります。
- 診断サービス：すでに受けている提案の資料をもとに、隠れコストを入れた収支を第三者が計算し直します。提案書の数字を鵜呑みにせずに済む一方、診断の後に別の物件を提案される流れがあるサービスもあります。診断の結果と、その後の提案を同じ前提で比べてください。
どちらの場合も、「無料で相談できる」ことと「勧められた物件の収支が合う」ことは別の話です。空室率・家賃下落率・金利を変えた計算を自分で一度やってから判断してください。
小口投資・クラウドファンディングの注意
- 元本保証はありません。「優先劣後方式」で事業者が先に損失を負担する仕組みがある商品もありますが、損失がその範囲を超えれば出資者も元本を割り込みます。
- 途中解約は原則できません。運用期間（数か月〜数年）の間は資金を動かせない前提で、余裕資金で行います。
- 事業者を確認する：不動産特定共同事業の許可・登録の有無、運営会社の事業歴、過去のファンドの運用実績と償還状況。
- 分配金は雑所得として総合課税になるのが一般的です（匿名組合型の場合）。
過去に元本割れがないという実績は、将来の元本を保証するものではありません。1つのファンドや1社に集中させず、金額を分けることでリスクを抑えられます。
海外不動産を検討するときに加わるリスク
東南アジアなどの海外不動産は、国内より価格が低く、ローン審査を前提にしない分割払いで買える物件もあります。その代わり、国内投資にはない次のリスクが加わります。
- 為替：価格も賃料も現地通貨建てです。円高になれば円換算の資産価値と収入が目減りします。
- 完成前（プレビルド）物件の遅延・計画変更：デベロッパーの実績と、遅延時の契約条件を確認します。
- 現地の制度：外国人の所有制限、税金、送金規制など。日本と同じ感覚で判断できません。
- 節税目的の制限：海外中古不動産の減価償却による損益通算は、2020年の税制改正で個人は制限されています。
セミナーや個別相談は情報収集に使い、為替が円高に振れた場合・完成が遅れた場合・空室が続いた場合の収支を自分で計算してから判断してください。
買う前に学ぶという選択肢
物件選び・収支計算・融資・管理・空室対策は、どれも業者任せにすると判断を誤りやすい分野です。体系的に学べるスクールの無料体験会に参加してから検討を始めるのも、1つの方法です。
提携サービスの比較
| サービス | 種類 | 内容 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| Oh!Ya（オーヤ）一括面談予約 | 面談 | 基準を満たした複数の不動産投資会社と、1回の申込で面談を予約。対象条件あり（25歳以上、年収500万円超など） | まず話を聞いてみたい人 |
| Oh!Ya（オーヤ）一括資料請求 | 資料請求 | 複数社に1回の入力で資料請求。対象条件あり（23歳以上、年収500万円以上など） | 面談の前に資料で比較したい人 |
| Oh!Ya（オーヤ）投資アンケート | アンケート | 60秒程度で答えられる、不動産投資を考え始めた人向けのアンケート | 検討の入口に立ったばかりの人 |
| トウシェル 不動産投資の無料相談 | 相談窓口（マッチング） | 不動産会社ではなく、条件に合う提携先の不動産投資会社・アドバイザーを1社紹介。対面・訪問・オンライン。ストップコール制度あり。対象条件あり（26〜53歳、年収500万円以上の会社員・公務員など） | どの会社に相談すべきか分からず、まず窓口から入りたい人 |
| ワンルーム投資診断 | 診断（オンライン） | 提案中の物件資料をもとに、隠れコストを反映した収支をExcelで診断しオンライン面談で説明。物件の提案・売買は提携不動産会社が行う。対象条件あり（26〜54歳、年収600万円以上、上場企業・公務員など） | すでに提案を受けていて、収支を第三者に見てもらいたい人 |
| JPリターンズ 個別面談 | 面談（現物・区分マンション） | 都心・駅近の区分マンション投資。価格帯1,000万〜5,000万円程度、平均利回り4%前後（同社公表）。Web・対面 | 都心の区分マンション投資を具体的に検討している人 |
| 新日本地所 不動産投資面談 | 面談（現物・区分マンション） | シングル向け投資用マンションの販売と賃貸管理を行う東京・外苑前の会社の無料面談。対象条件あり（20歳以上、年収500万円以上、首都圏・東海・甲信など） | 担当者から直接説明を聞いて検討したい人 |
| フラッグシティパートナーズ 海外不動産投資セミナー | セミナー・相談（海外・現物） | フィリピン・マニラの大手デベロッパーのプレビルド物件が中心。選定から現地管理・売却まで日本語でサポート（同社公表） | 国内の次の分散先として海外不動産を情報収集したい人 |
| FUNDROP（ファンドロップ） | 不動産クラウドファンディング | 1口1万円から。居住用賃貸住宅が中心、優先劣後構造。予定分配率6〜8%・運用期間6〜12か月の募集例（2026年10月時点）。不動産特定共同事業 神奈川県知事 第28号 | 短めの運用期間のファンドから少額で試したい人 |
| ジャストフィット | 不動産小口投資 | 1口1万円から、スマホで完結。運営はシマダグループ（創業65年以上） | 少額から不動産に分散投資したい人 |
| ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール | 学習 | 物件選び・収支計算・融資・管理・空室対策を学ぶスクールの無料体験会 | 買う前に判断基準を身につけたい人 |
紹介しているサービス PR
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Oh!Ya（オーヤ）一括面談予約
株式会社セレス
一定の基準を満たした不動産投資会社と、まとめて面談を予約できるサービスです。
- 複数の不動産投資会社に、1回の申込で面談を申し込める
- 始め方や融資の相談から入れる（面談は無料）
- 対象条件あり（25歳以上、年収500万円超など）
向いている人：何から始めればよいか分からず、まず話を聞いてみたい人
特徴・料金・注意点を見るOh!Ya（オーヤ）一括資料請求
株式会社セレス
複数の不動産投資会社に、1回の入力で資料請求できるサービスです。
- 1回の入力で複数社に資料請求
- 資料を見比べてから、話を聞く会社を選べる
- 対象条件あり（23歳以上、年収500万円以上など）
向いている人：面談の前に、まず資料で比較したい人
特徴・料金・注意点を見るOh!Ya（オーヤ）投資アンケート
株式会社セレス
不動産投資を考え始めた人向けの、60秒ほどで答えられるアンケートです。
- 回答時間は60秒程度
- 不動産投資に関心を持ち始めた段階の人向け
向いている人：資料請求や面談の前に、まず自分の考えを整理したい人
特徴・料金・注意点を見るトウシェル 不動産投資の無料相談
パワープランニング株式会社
不動産投資会社ではなく、相談者の状況に合わせて提携先の不動産投資会社・アドバイザーを1社紹介するマッチング型の無料相談サービスです。
- 相談は無料で何度でも。対面・訪問・オンライン（Web）に対応（同社公表）
- 相談者の約8割は資産運用の初心者（同社公表）。仕組みの説明から入れる
- 担当者が合わなければメール1本で連絡を止められる「ストップコール制度」がある
- 対象条件あり（26〜53歳、個人年収500万円以上の会社員・公務員など。自営業・役員は対象外）
向いている人：どの不動産会社に相談すればよいか分からず、まず中立的な窓口から入りたい人
特徴・料金・注意点を見るワンルーム投資診断（無料オンライン診断）
合同会社RPG
提案されているワンルームマンションの物件資料をもとに、隠れコストを含めた収支を診断し、オンライン面談で説明を受けられる無料サービスです。
- マイソク・収支表を送ると、管理費・修繕積立金・税金などを反映した収支をExcelで診断（同社公表）
- 結果はZoomなどのオンライン面談で説明。スマホ1台で参加できる
- 物件の提案・売買・融資の手配は提携不動産会社が行う（同社公表）
- 対象条件あり（26〜54歳、年収600万円以上、上場企業・公務員・専門職などに勤続2年以上）
向いている人：すでに業者から提案を受けていて、その収支が妥当か第三者の目で確認したい人
特徴・料金・注意点を見るJPリターンズ 個別面談
株式会社JPリターンズ
都心・駅近の区分マンション投資を扱う会社の個別面談（Web・対面）です。
- 取扱エリアは東京都心・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡
- 価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回り4%前後（同社公表）
- 入居率99.98%・駅徒歩5分以内約60%（2026年3月時点、同社公表）
- 最長35年の家賃保証プラン・設備保証あり（条件は要確認）。面談は年収700万円以上が目安
向いている人：都心の区分マンション投資を具体的に検討していて、収支シミュレーションを見たい人
特徴・料金・注意点を見る新日本地所 不動産投資面談
株式会社新日本地所
東京・外苑前の不動産会社による、投資用マンション（マンション経営）の無料個別面談です。
- シングル向けの投資用マンションが中心。賃貸管理も同社が行う
- 面談は無料（対面・Web）。2011年設立、宅建業免許 東京都知事（3）第93796号
- 対象条件あり（20歳以上、年収500万円以上、対応地域は首都圏・東海・甲信など）
- 面談後の購入は任意。その場で契約せず、収支を持ち帰って比較する前提で
向いている人：現物の区分マンション投資を、担当者から直接説明を聞いて検討したい人
特徴・料金・注意点を見るフラッグシティパートナーズ 海外不動産投資セミナー
フラッグシティパートナーズ株式会社
フィリピン（マニラ）のプレビルド物件を中心に扱う会社の、海外不動産投資セミナー・個別相談です。
- マニラ不動産に特化。現地大手デベロッパー（SMDC、Federal Landなど）の物件を紹介（同社公表）
- 物件選定から契約手続き、現地管理・売却までを日本語でサポート（同社公表）
- セミナー・相談は無料。国内の融資審査に通りにくい人でも検討できる価格帯の物件がある（同社公表）
- 為替・新興国の制度変更・完成遅延など、国内投資にはないリスクがある
向いている人：国内不動産の次の分散先として、海外（東南アジア）の不動産を情報収集したい人
特徴・料金・注意点を見るFUNDROP（不動産クラウドファンディング）
ONE DROP INVESTMENT株式会社
1口1万円から出資できる不動産クラウドファンディングです。居住用の賃貸住宅を中心に運用し、利益の一部を出資者に分配します。
- 1口1万円から。スマホのオンライン本人確認（eKYC）で最短5分で投資家登録（同社公表）
- 居住用賃貸住宅が中心。優先劣後構造で事業者が先に損失を負担する仕組み（元本保証ではありません）
- 予定分配率は6〜8%、運用期間6〜12か月のファンドが中心（2026年10月時点の募集例。将来を保証するものではありません）
- 不動産特定共同事業 神奈川県知事 第28号。途中解約は原則不可
向いている人：現物は買わず、1万円単位の余裕資金で短期のファンドから不動産投資を試したい人
特徴・料金・注意点を見るジャストフィット（不動産小口投資）
シマダグループ
1口1万円から始められる不動産小口投資です。登録から出資までスマホで完結します。
- 1口1万円から、スマホで24時間申込
- 運営はシマダグループ（創業65年以上）
- これまで12ファンドを満額で組成、償還済み4件は元本割れなし（同社公表の過去実績で、将来を保証するものではありません）
- 途中解約はできないのが一般的なので、運用期間を確認
向いている人：現物は買わず、少額から不動産に分散投資したい人
特徴・料金・注意点を見るファイナンシャルアカデミー（不動産投資スクール）
株式会社ファイナンシャルアカデミー
物件選び・収支計算・融資・節税・管理・空室対策を学ぶ、不動産投資スクールの無料体験会です。
- 物件選びから収支計算、融資、管理、空室対策、リフォームまでを体系的に学ぶ
- 無料体験会（教室・Web）から参加できる
- 参加者は20代後半〜40代が中心
向いている人：不動産を買う前に、業者任せにしない判断基準を身につけたい人
特徴・料金・注意点を見るリスクについて
FX・CFD・暗号資産は元本や利益が保証された商品ではありません。相場の変動などにより損失が生じ、レバレッジをかけた取引では預けた証拠金を上回る損失が出るおそれがあります。不動産投資・不動産小口投資も、空室・家賃下落・価格下落などにより元本を割り込むことがあります。お申し込みの前に、各社の契約締結前交付書面や重要事項説明などをよくお読みのうえ、ご自身の判断でお願いします。掲載内容は掲載時点のものです。最新の条件は各社の公式サイトでご確認ください。
よくある質問
自己資金はいくら必要ですか？
現物の区分マンションは、ローンを使えば頭金が少なくても買える場合がありますが、登記費用・ローン手数料・火災保険・不動産取得税などの諸費用として物件価格の7〜10%程度は現金で必要になるのが一般的です。小口投資は1口1万円から始められます。
不動産投資は節税になりますか？
減価償却費などで帳簿上の赤字が出ると、給与所得と損益通算して所得税が下がる場合があります。ただし、それは実際にお金が出ていく赤字でもあります。節税だけを目的に、毎月の収支が赤字の物件を買うのは危険です。
家賃保証（サブリース）があれば安心ですか？
保証される賃料は数年ごとに見直されるのが一般的で、下がることがあります。契約期間、見直しの条件、解約の条件を確認してください。保証があることと、収支が合うことは別の話です。
不動産クラウドファンディングと現物、どちらから始めるべきですか？
資金が少なく、まず仕組みを知りたいなら小口投資のほうが始めやすい一方、途中解約ができず流動性は低いです。現物は資金と手間がかかりますが、融資を使って規模を大きくできます。どちらも余裕資金で、分散して始めてください。